Obwieszczenia, ogłoszenia, informacje i komunikaty

DECYZJA

o ustaleniu odszkodowania

 

Na podstawie art.12 ust. 4a, 4f i 5, art.18 ust.1 i 3, art.22 i 23 ustawy z dnia10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.) zwanej dalej specustawą, art.118a ust.3, art.132 ust.1a i 3 w zw. z art.133 pkt 2 i art.134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz.1990 ze zm), zwanej dalej u.g.n., art.104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.z 2021 r., poz.735), zwanej dalej k.p.a.

 

Starosta Łęczycki, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej

orzeka:

 

1. Ustalić odszkodowanie w kwocie 384 000,00 zł (trzysta osiemdziesiąt cztery tysiące) za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, położoną w Łodzi przy ul. Przyjacielskiej, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki: nr 8/1 o pow. 1954 m² i nr 8/2 o pow. 923 m² w obrębie G-31, która z mocy prawa stała się własnością Miasta Łódź.

2. Zobowiązać Prezydenta Miasta Łodzi, do złożenia odszkodowania ustalonego w punkcie 1, do depozytu sądowego na okres 10 lat, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna.

3. Odszkodowanie ustalone w punkcie 1 podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

 

Uzasadnienie

 

Prezydent Miasta Łodzi decyzją z dnia 17 lipca 2018 r. Nr DAR-UA.5.2018 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul. Jędrzejowskiej na odcinku od ulicy Tomaszowskiej do rzeki Olechówki i ulicy bez nazwy oznaczonej symbolem 1KDGP w Łodzi, orzekł o nabyciu z mocy prawa przez Miasto Łódź m.in. nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów jako działki: nr 8/1 o pow. 1954 m² (część dawnej dz. nr 8) i nr 8/2o pow. 923 m² (część dawnej dz. nr 8). Działki nr 8/1 i nr 8/2 powstały z podziału działki nr 8 na działki nr 8/1, nr 8/2, nr 8/3 i nr 8/4, zgodnie z projektem podziału stanowiącym załącznik do decyzji z dnia 17 lipca 2018 r. nr DAR-UA-V.5.2018 (Nr 2/Ark.5). Decyzja stała się ostateczna w dniu 31 sierpnia 2018 r.

W oparciu o dane uzyskane z ewidencji gruntów, prowadzonej przez Łódzki Ośrodek Geodezji, gdzie jako charakter stanu władania dla dz. nr 8 wpisano: „Kwiatkowski Wacław s. Jakuba i Emilii - nieustalone prawo własności oraz nieustalone władanie na zasadach samoistnego posiadania” ustalono, iż nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny.

W dniu 12grudnia 2018 r. Prezydent Miasta Łodzi wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, jednocześnie zawiadamiając strony poprzez publiczne ogłoszenie na podstawie art.49 k.p.a.

W dniu 30 maja 2019 r. Prezydent Miasta Łodzi, powołując się na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 sierpnia 1998 r. w sprawie utworzenia powiatów (Dz.U. Nr 103, poz.652), na podstawie których Łódź jest miastem na prawach powiatu a Prezydent Miasta Łodzi wykonuje zadania starosty stosownie do treści art.91 i art.92 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 2019 r. poz., 511), złożył wniosek do Wojewody Łódzkiego o wyłączenie go od udziału w przedmiotowym postępowaniu.

Wojewoda Łódzki, Postanowieniem z dnia 10 lipca 2019 r. nr GN-III.7581.329.2019.AW, do rozpatrzenia wszczętego postępowania wyznaczył Starostę Łęczyckiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

W wyniku rozpatrzenia sprawy, Starosta Łęczycki, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia 7 lutego 2020 r. ustalił odszkodowanie w wysokości405 000,00zł (czterysta pięć tysięcy, zobowiązując jednocześnie Prezydenta Miasta do złożenia ustalonego odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta Łodzi, zarzucając organowi prowadzącemu m.in., brak oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do określenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Wojewoda Łódzki po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia 12 października2020 r. znak: GN-III.7581.66.2020.MZ, uchylił zaskarżoną decyzję Starosty w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organ II instancji stwierdził że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, w tym art.77 § 1 i art.80 K.p.a.

Organ I instancji, ponownie rozpatrując sprawę, zważył, co następuje.

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte, na podstawie przepisów specustawy, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Do ustalenia wysokości i wypłacania odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy u.g.n. z zastrzeżeniem art.18 specustawy stanowiącego, że wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Z uwagi na zapis w ewidencji gruntów „Kwiatkowski Wacław s. Jakuba i Emilii – charakter stanu władania: nieustalone prawo własności oraz nieustalone władanie na zasadach samoistnego posiadania”, Prezydent Miasta Łodzi wszczynając postępowanie uznał, że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, w związku z powyższym o wszczętym postępowaniu zawiadomił strony powołując się na art.49 K.p.a. (publiczne obwieszczenie).

Tutejszy organ, pismem z dnia 31 maja 2021 r. Wystąpił do Łódzkiego Ośrodka Geodezyjnego o udzielenie wyjaśnień na jakiej podstawie w ewidencji gruntów dokonano powyższego wpisu. W odpowiedzi, pismem z dnia 10 czerwca 2021 r. poinformowano, iż wpisu dokonano na podstawie protokołu ogłoszenia stanu władania z listopada 1971 r. oraz szczegółowego rejestru pomiarowo klasyfikacyjnego z grudnia 1971 r., czyli od założenia ewidencji gruntów.

Ponadto w piśmie z dnia z dnia 28 czerwca 2021 r., przesłano do Wacława Kwiatkowskiego (na adres wpisany w ewidencji gruntów) informację o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za działki nr 8/1 i 8/2, jednak adresat nie odebrał awizowanej przesyłki.

Wobec tego, że w niniejszej sprawie nie można ustalić osób, którym przysługiwałyby prawa rzeczowe do nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania oraz mając na względzie treść cytowanego wyżej art.113 ust.6 u.g.n., tut. organ uznał, że w niniejszej sprawie mado czynienia z nieuregulowanym stanem prawnym. Zatem zaistniała konieczność zastosowania przepisów dot. nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

W myśl art.113 ust.6 u.g.n. przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

Stosownie do treści art.118aust.3 u.g.n. odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według przepisów rozdziału 5 i składa do depozytu sądowego na okres 10 lat”.

Zgodnie z art.18 ust.1 specustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację i inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do art.12 ust.5 ustawy,do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy u.g.n. z zastrzeżeniem art.18 ustawy.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości, sporządzonego w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz.555).

Mając na uwadze powyższe, zlecono rzeczoznawcy majątkowemu - Pani Katarzynie Wróblewskiej, legitymującej się upr. PUMiRM nr 2858, wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość działek oznaczonych numerami 8/1 i 8/2.

Operat wykonano w dniu 12 kwietnia 2021 r. zgodnie z wymogami art.18 specustawy z zachowaniem reguł określonych w art.154 ust.1 u.g.n. Wartość nieruchomości rzeczoznawca określiła na kwotę 384 000,00 zł. Wyceny dokonano zgodnie z §4 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Oględzin nieruchomości rzeczoznawca dokonała w dniu 1 marca 2021 r, wartość nieruchomości określono na dzień 12 kwietnia2021 r.

Przedmiotem wyceny była część nieruchomości gruntowej położonej w Łodzi przy ulicy bez nazwy, oznaczonej na mapie z projektem podziału jako działki nr 8/1 i 8/2 w obrębie G-31o łącznej powierzchni 2877 m².

Z uwagi na brak księgi wieczystej, stan prawny nieruchomości, na dzień 17 lipca 2018 r., rzeczoznawca ustaliła na podstawie danych z ewidencji gruntów przedstawionych na mapie z projektem podziału nieruchomości oraz w wypisie z rejestru gruntów. Działki nr 8/1 i 8/2 stanowiły grunty rolne, stosownie do zapisów mapy z projektem podziału stanowią użytek Tp- grunty przeznaczone pod budowę dróg. Wyceniane działki posiadają kształty wydłużonych wielokątów, nie graniczących ze sobą

Na podstawie mapy planu zagospodarowania przestrzennego i mapy uzbrojenia terenu rzeczoznawca stwierdziła, że na dzień 17 lipca 2018 r. w ulicy Przyjacielskiej wykonana była napowietrzna sieć energetyczna i wodociągowa. Na działce nr 8/2 znajduje się również fragment sieci kanalizacji deszczowej, natomiast przez skraj działki nr8/1 przechodzi sieć wodociągowa i gazowa oraz fragment sieci kanalizacyjnej. Sieci istniejące na działkach zostały wybudowane po dacie na którą należało ustalić stan nieruchomości.

Stan zagospodarowania nieruchomości rzeczoznawca ustaliła na podstawie ortofotomapyz 2017 r. Wyceniane działki stanowiły tereny niezabudowane, niezagospodarowane, z częściami składowymi w postaci pojedynczych samosiewów drzew liściastych. Ponadto na działce był również fragment wyjeżdżonej drogi. Według stanu z dnia oględzin nieruchomości t.j. na dzień 01 marca 2021 r., wykonano utwardzenie ulicy Jędrzejowskiej wraz z poboczami na działkach nr 8/1 8/2. Ulica znajdująca się na działce posiada nawierzchnię asfaltową.

W dniu 17 lipca 2018 r. wydana została decyzja Prezydenta Miasta Łodzi nr DAR-UA-V.5.2018 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której działki nr 8/1 i 8/2 przeznaczono na potrzeby drogowe.

Stosownie do §36 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art.154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Wobec powyższego ustalenia, przeznaczenia nieruchomości dokonano stosownie do zapisów art.154 u.g.n.

Dla wycenianego terenu istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Łodzi położonej w rejonie ulic: Przyjacielskiej, Małego Rycerza, Tomaszowskiej do torów kolejowych, który przyjęty został uchwałą nr LXXXVI/939/16 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 8 listopada 2016 r.

Stosownie do zapisów planu, teren działki nr 8/2 położony jest w jednostce urbanistycznej 1KDGP natomiast teren działki nr 8/1 w jednostce urbanistycznej 1KDZ.

Tereny obejmujące jednostkę o symbolu KDGP przeznaczone są na cele głównych dróg ruchu przyspieszonego, o symbolu KDZ - na cele dróg zbiorczych.

Całe działki nr 8/1 i nr 8/2 przeznaczone zostały na cele drogowe.

Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie prawa własności części nieruchomości są zapisy art.12 ust.5 specustawy w brzmieniu „Do ustalenia wysokości ustalenia i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.18.

Stosownie do art.18 ust.1 specustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Biorąc pod uwagę powyższe, stan przedmiotu wyceny oraz poziom cen przyjęto na podstawie art.18, natomiast proces ustalania wartości oparto na zapisach u.g.n.

Stan przedmiotu wyceny określono na dzień 17 lipca 2018 r. (zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), natomiast wartość przedmiotu wyceny ustalono na dzień 12 kwietnia 2021 r.

Zgodnie z obowiązującymi zasadami wyceny gruntów przeznaczonych pod drogi, rzeczoznawca dokonuje analizy rynku pod kątem wyszukania transakcji nieruchomości sprzedanych z przeznaczeniem pod drogi. W przypadku braku takich transakcji w danej miejscowości lub analizując lokalny rynek nieruchomości, dokonuje rozszerzenia na regionalny rynek nieruchomości a w przypadku braku wystarczającej ilości nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej nieruchomości, przyjmuje poziom cen na rynkach o przeznaczeniu terenu przyległego do drogi.

Zgodnie z § 36 ust.4 rozporządzenia „w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Wobec powyższego zapisu rozporządzenia, w pierwszej kolejności rzeczoznawca zbadała ceny transakcyjne kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele dróg w okresie kwiecień 2019 r. - kwiecień 2021 r. na obszarze miasta wojewódzkiego Łódź. Transakcje dotyczą jedynie pojedynczych dróg, wydzielonych z nieruchomości przeznaczonych na cele jednorodzinne, przy odnotowaniu cen: 550 zł/m², 8,78 zł/m² i 109 zł/m². Duże rozbieżności w cenach świadczą o mało rynkowym charakterze transakcji, co uniemożliwiło przyjęcie ich do analizy.

Analiza rynku z 2018 wykazała 18 transakcji dotyczących dróg wewnętrznych wydzielonych z terenów przemysłowych. Po dokonaniu powyższej analizy, rzeczoznawca uznała, że określenie wartości nie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Z dokonanej przez rzeczoznawcę, analizy transakcji przeprowadzonych w miastach powiatowych województwa łódzkiego wynika, że miasta powiatowe nie są porównywalne pod względem położenia, wielkości, charakteru i stopnia zurbanizowania miejscowości. Ponadto brak jest zarejestrowanych transakcji nieruchomości drogowych na terenach przemysłowych, a poziom cen nieruchomości przemysłowych w miastach powiatowych jest znacznie niższy niż w Łodzi.

Reasumując powyższe analizy, rzeczoznawca podjęła decyzję w sprawie określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, powołując się na przepis § 36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

W celu ustalenia przeznaczenia nieruchomości, przeważającego wśród gruntów przyległych, rzeczoznawca przeanalizowała przeznaczenie działek sąsiednich, przylegających do działki wycenianej. Z uwagi na graniczenie wycenianej działki z działkami drogowymi, analizę sąsiedztwa wykonano dla całej drogi stanowiącej ul. Jędrzejowską, na odcinku od ul. Przyjacielskiej do ul. Tomaszowskiej.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowią przepisy art.134 u.g.n.

Określenia wartości rynkowej nieruchomości wykonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania średniej ceny.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania był przepis art. 12 ust.5 specustawy, z treści którego wynika, że do ustalenia i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust.4a stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.18. Wobec tych zapisów, stan przedmiotu wyceny oraz poziom cen rzeczoznawca przyjęła na podstawie art.18 specustawy, natomiast proces ustalania wartości nieruchomości oparła na zapisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pismem z dnia 29 kwietnia 2021 r. organ prowadzący zawiadomił strony postępowania, że w Starostwie Powiatowym w Łęczycy znajduje się do wglądu operat szacunkowy, określający wartość działki, informując jednocześnie o możliwości wypowiedzenia się co do jego treści. W wyznaczonym terminie strony postępowania nie wniosły żadnych uwag.

Organ prowadzący, dokonując oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz prawidłowości danych dotyczących szacowanej nieruchomości, stwierdził, że spełnia on warunki formalne przewidziane w § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego t.j.:

został sporządzony i podpisany przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, wpisaną w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych.

Operat został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami specustawy, ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Ponadto zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, nie zawiera omyłek i nieścisłości, ani żadnych braków wymagających uzupełnienia.

Określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca wykonała w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, zatem od strony formalnej, w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca szczegółowo wyjaśniła, jakie elementy stanu faktycznego i prawnego nieruchomości miały wpływ na wycenę nieruchomości, a wyprowadzone wnioski są zgodne z ustaleniami dot. sporządzonej wyceny. Opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna zatem posiada wartość dowodową dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nabytą z mocy prawa nieruchomość.

Ponieważ dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny, operat z braku uchybień formalnych należy uznać za przydatny i wiarygodny dowód ustalenia wartości nieruchomości. Kwestionowanie założeń wyceny w powyższym zakresie wiązałoby się z merytoryczną oceną operatu, do której organ nie jest uprawniony.

Starosta Łęczycki, działając na podstawie art.10 § 1 k.p.a., zawiadomieniem z dnia 26 lipca 2021 r., przesłanym do stron oraz wywieszonym na tablicy ogłoszeń w starostwie, poinformował strony o zgromadzonym materiale dowodowym oraz o możliwości wypowiedzenia się odnośnie zebranych dowodów, w terminie 7 dni.

Niniejsza decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 k.p.a., w zw. z art.118a ust.2 u.g.n. przez wywieszenie na tablicy ogłoszeń w Starostwie Powiatowym w Łęczycy oraz zamieszczenie w Biuletynie Informacji Publicznej Starostwa. Decyzję uważa się za doręczoną ze skutkiem prawnym, po upływie 14 dni od dnia publicznego ogłoszenia.

W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych oraz obowiązujących unormowań prawnych, orzeczono jak w sentencji.

  

Pouczenie: 

Od niniejszej decyzji służy stronom prawo wniesienia odwołania do Wojewody Łódzkiego za pośrednictwem Starosty Łęczyckiego, w terminie 14 od daty doręczenia.
Zgodnie z treścią art. 127a ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, w trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec tut. organu. Z dniem doręczenia tut. organowi oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna.
W przypadku złożenia przez stronę oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania od decyzji, nie przysługuje prawo do odwołania się ani skargi do sądu administracyjnego.

  

Otrzymują:

 

1. Nieustalony właściciel – art.49 k.p.a.

2. Prezydent Miasta Łodzi

3. Zarząd Inwestycji Miejskich w Łodzi